来源： 马祥、 陈娇律师

案情介绍

2018年12月15日，某餐饮公司（以下简称“A公司”）与张某签订《转让协议》，约定A公司将其承租经营的某食堂内设备及装修转让给张某，张某于2018年12月20日与房屋所有者某建设工程有限公司“以下简称“B公司”签订房屋租赁合同。2019年1月3日，因张某无法与B公司签订租赁合同，故张某、杜某与A公司签订《补充协议》，约定由张某、杜某严格执行A公司与B公司签订的《食堂租赁协议》中按时缴纳房租的义务。后因杜某、张某未按时足额支付租金，经A公司多次催告，张某、杜某仍未按约支付，A公司遂书面通知张某、杜某解除租赁合同。合同解除后，张某、杜某拒绝腾房。

2019年7月，A公司就本案委托马祥律师、陈娇律师代理。代理人接到A公司提供的案件材料后，积极就本案案件事实及法律关系进行分析，组织证据，草拟诉状，并向南京市江宁区人民法院提起诉讼，要求张某、杜某迁出，并支付合同解除后，实际搬出前的房屋使用费。后张某以食堂消防不合格以及A公司无权转租为由提起反诉，要求确认《转让协议》无效，并要求返还转让费。

法律分析

代理人经过分析张某提出的反诉请求及提供的证据材料发现，其主张“消防不合格”的依据是物业作出的《安全检查整改通知单》，而该整改义务的承担者应当是张某，与A公司无关。食堂所在大楼消防已于2016年9月19日竣工验收合格，不存在任何消防隐患能够导致张某合同目的不能实现。另外，本案的租赁关系不同于普通租赁，系转让后发生的租赁关系。《转让协议》已经明确指出，A公司转让给张某的是食堂内设备及装修，本案食堂内的消防设备理应包含其中。现消防设备由张某实际控制，相应的整改义务应当由张某自行承担。张某以消防不合格为由要求确认《转让协议》无效，无事实依据。

此外，关于张某提出A公司“无权处分”，《转让协议》无效的主张，代理人认为该主张并不成立。《转让协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不存在任何无效情形。且经代理人询问A公司后发现，虽然A公司与B公司签订的《食堂租赁协议》约定A公司不得转租，但B公司对A公司向张某、杜某转租食堂的事宜知晓且并未提出任何异议。故本案A公司向张某、杜某转租的行为不存在任何权利瑕疵。

综上，代理人认为本案《转让协议》有效，张某的反诉请求无事实及法律依据。法院支持了代理人的本诉及反诉提出的全部代理意见。

判决结果

最终，本案经南京市江宁区人民法院审理，于2020年1月20日作出判决，判决支持A公司全部诉讼请求，驳回张某反诉请求。